Een huis uit 1907 verduurzamen? Zeker!

Claudia en haar man hebben hun droomhuis gevonden... een prachtig pand aan een statige singel in Rotterdam maar uit 1907... Hoe verduurzaam je zo'n oudere woning? Lees in een serie blogs hoe zij dit avontuur beleven. Deze keer deel 1, waarom het eigenlijk al begint voordat je de hypotheek aanvraagt.


Een tweekamer appartement in Rotterdam is niet de ideale woon- én werkplek voor twee personen. De wens om te verhuizen naar een groter huis met een tuin hadden we al, maar de Corona-crisis zorgde ervoor dat we eerder op zoek gingen. En niet alleen wij gingen op zoek naar dat droomhuis. Vele kapers op de kust. Door het thuiswerken konden we gemakkelijk op de fiets springen om veel huizen te bezichtigen. Echt in een huis staan en dingen zien en voelen, dat maakte het voor ons makkelijker om te weten wat we zoeken. Zodra onze wensenlijst vaststond, was het jagen op woningen die daaraan voldeden.

 

We verloren ons hart aan een karakteristiek herenhuis uit 1907. We zeiden ja tegen een huis waar we een half uur binnen waren geweest en slechts vluchtig de details van opgenomen hadden. Na de verlossende woorden dat we bieding ‘gewonnen’ hadden, ging meteen de zes weken in waarin de financiering geregeld moest worden. We moesten een begroting maken voor een grondige verbouwing. Het is namelijk een oud huis en de huidige bewoners hadden de afgelopen 20 jaar het onderhoud verstek laten gaan.


Een bouwbegroting – juist ook voor verduurzamen

Waar moesten we beginnen bij het opstellen van een begroting? Hoeveel zouden we moeten investeren? En dat voor een woning die we slechts één keer gezien hebben. Voor ons begon het met het inwinnen van informatie.

  • Onze aankoopmakelaar hielp ons op weg met een tabel met investeringsposten en indicaties van kosten per m2;
  • De website van Vereniging Eigen Huis was voor ons heel nuttig. Hier staan goede overzichten met gemiddelde prijzen van de meest voorkomende verbouwingen;
  • Het taxatierapport gaf ons overzicht in basale uitgaven zoals schilderwerk, stucwerk, vervangen van ramen en kozijnen, een nieuwe keuken en reparatie van het dak.

Met deze info kregen we een eerste gevoel bij de (extra) kosten voor de verbouwing.

Inschattingen voor de verbouwingkosten hadden we, nu nog voor het verduurzamen. Ik werk bij Woonnu en dus was de Woonnu online verduurzamingscheck voor mij een 1e logische stap. Binnen een paar minuten hadden wij inzicht in de verduurzamingsmogelijkheden voor ons huis. Erg verhelderend.

Van inschatting naar daadwerkelijke begroting

De indicaties zijn fijn om een globaal inzicht te krijgen, maar dit kan voor een oud en verslonsd huis wel eens anders uitvallen. Voor alle posten van onze begroting hebben we daarom meerdere offertes opgevraagd. Op dit punt hadden wij geluk. Het huis was namelijk niet bewoond en via de makelaar kregen wij de sleutel. Zo konden we samen met aannemers binnen kijken en vervolgens brachten zij offertes uit. Dit gaf ons vergelijkingsmateriaal en door te sparren met specialisten werden we zelf ook een stuk wijzer. Ook wordt onderhandelen een leuker spel als je beter weet wat de bandbreedtes zijn.

Ook hebben we een bouwkundige keuring laten uitvoeren om gebreken op te sporen die wij zelf niet gezien hadden. De uitkomst werd in een rapport opgesomd en de kosten daarvan vertaald naar het herstellen daarvan. Maar wij willen meer doen dan alleen de herstelwerkzaamheden uitvoeren die in het bouwkundig rapport staan. Wij willen ons huis volledig opknappen naar de maatstaven van nu en ons huis toekomst-proof maken.


Een toekomst-proof huis: verduurzamen dus!

Hoe maak je een woning toekomst-proof? Het mag duidelijk zijn dat een energielabel G niet toekomst-proof is. Het geeft ook aan dat we onnodig veel energie zullen gaan verbruiken. Niet alleen een lagere energierekening was voor ons een reden om te verduurzamen. Een bijdrage leveren aan een beter milieu is voor ons ook belangrijk. Wooncomfort speelt daarnaast ook een grote rol. Vooral in een oud huis is er op dit punt veel winst te behalen. We willen een fijn huis waar we heel lang kunnen wonen en ons prettig bij voelen. Een huis met een constante tempratuur, goede luchtventilatie en geen geluidsoverlast, ook al wonen we midden in de stad. Omdat de invulling van de verduurzaming soms ook bouwkundige aanpassingen zijn, vonden wij het belangrijk dit meteen mee te nemen in onze begroting en niet op de lange baan te schuiven. Aan de andere kant waren we ervoor gewaarschuwd dat gezien het bouwjaar en de staat van het huis, het een flinke investering kon zijn om het huis volledig te verduurzamen. Tijd om een expert in te schakelen dus.


Huisbezoek van een onafhankelijke energieadviseur

Wij wilden informatie over de mogelijkheden om ons huis te verduurzamen, de investering die hiervoor nodig is en de terugverdientijd. Hiermee konden wij zelf de overweging maken wat het meest noodzakelijk en effectief is om nu mee te nemen in de hypotheek. Omdat wij inzagen dat een grote, grondige (duurzame) verbouwing noodzakelijk is en wij advies wilden over het verduurzamingstraject, schakelden we een energieadviseur in voor een advies-op-maat.

Vanuit mijn werk heb ik contact met verduurzamingsexpert Susteen en het lag dus voor de hand om voor deze partij te kiezen. Tijdens het huisbezoek besprak de adviseur de mogelijkheden voor ons huis en bespraken we onze wensen. Ook nam hij ons mee in de meest recente ontwikkelingen als de saneringsregeling en milieuheffingen, subsidies en quick-wins. Erg leerzaam om zijn praktijkervaringen met soortgelijke woningen naast de onze te leggen. Een paar dagen laten ontvingen wij ons verduurzamingsrapport. Dit rapport gaf goed inzicht in de zaken waarin minimaal geïnvesteerd moet worden om aan ons doel qua woningcomfort te voldoen. Een energielabel C zou zelfs haalbaar moeten zijn. Wij werden er erg enthousiast van en hebben de suggesties uit het rapport meegenomen in onze begroting.

 

Lees ook: verduurzamen via Woonnu en Susteen: hoe werkt dat?


Het hypotheekadviesgesprek – hogere leencapaciteit voor verduurzamen

Na het eerste oriënterende gesprek met onze hypotheekadviseur, kwamen we bij het tweede gesprek goed beslagen ten ijs. Onze bouwbegroting was grondig onderbouwd en uitgesplitst per investering, dus ook voor de verduurzaming. De hypotheekadviseur nam ons mee in de berekening van het bouwdepot en toepassing van energiebesparende voorzieningen vanuit het rapport van Susteen. Wij wisten niet dat door deze kosten te groeperen, de leencapaciteit wordt vergroot. Door het verduurzamingsaspect te belichten van aanpassingen zoals nieuwe ramen, voorzetwanden en reparatie van het dak, konden we ze bundelen en plaatsen in de categorie energiebesparende voorzieningen. En voor verduurzamen konden we extra lenen (zie factsheet hiernaast).

 

Daarnaast maakten we gebruik van een handige rekentool om te bereken hoeveel subsidie we kunnen ontvangen voor het verduurzamen van ons huis. Deze inschatting gaf ons weer de ruimte om een deel van de duurzame investering te begroten voor andere verbouwingswerkzaamheden.

 

We hebben er alle vertrouwen in dat wij ons droomhuis toekomst-proof kunnen maken. Het grondig onderbouwd duurzaam verbouwplan helpt hier zeker bij. Nu de hypotheek rond is, is het tijd voor de volgende stap… we gaan verbouwen en verduurzamen! Daarover de volgende keer meer…