Funderingsproblemen en herstel: Wat je moet weten

Volgens het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) zijn er in Nederland 487.000 tot 537.000 huizen met een verhoogd risico op funderingsproblemen. Landelijk is dat 6%, maar funderingsproblemen komen in sommige regio’s veel vaker voor en in andere regio’s slechts incidenteel.

De eigenaren en bewoners van deze huizen krijgen tussen nu en 2035 misschien te maken met matige tot ernstige schade. Funderingsherstel kost ongeveer 50.000 tot 150.000 euro per huis. De eigenaar moet dit vaak zelf betalen.

Bron: het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) april 2025.

Oorzaken: verzakkingen door droogte, paalrot, bodemdaling, grondwaterstanden en verouderde bouwtechnieken zijn de belangrijkste oorzaken. Vooral bij ondiepe funderingen en funderingen met houten palen ontstaan problemen. Het vroegtijdig herkennen van funderingsproblemen is belangrijk om verdere schade te voorkomen en tijdig op te lossen.

Man kijkt naar buiten vanaf de keukentafel

Gevolgen van funderingsproblemen

Funderingsproblemen kunnen stress en financiële problemen veroorzaken. Hoe eerder ze worden ontdekt en aangepakt, hoe minder ingrijpend het herstelproces is. Niets doen is geen toekomstbestendige optie; het heeft een negatieve invloed op de waarde van het huis en de woning kan zelfs onbewoonbaar worden.

Hoe weet je of er funderingsproblemen zijn?

Funderingsproblemen herken je door scheuren in muren, verzakkingen, aflopende vloeren of problemen met deuren en ramen die niet goed sluiten. Ook kun je bij je gemeente of in de plaatselijke media nagaan of er in jouw regio problemen of risico’s bekend zijn.

Bij de aankoop van een nieuw huis of het vermoeden van funderingsproblemen bij je eigen huis is verder onderzoek belangrijk. Volg onderstaande stappen als je funderingsproblemen vermoedt.

Het stappenplan

: Via de ‘Stresstest voor je adres’ van de NOS krijg je een indicatie van funderingsproblemen of andere klimaatrisico’s. De funderingskaart van het Nationaal loket funderingsproblematiek toont risico’s op funderingsproblemen na het invullen van de postcode of plaatsnaam. De Klimaateffectatlas biedt inzicht in regionale klimaateffecten en risico’s.
: Funderingsproblemen beperken zich vaak niet tot één woning. Meestal is er al bekend of een vermoeden dat er in de woonplaats of wijk, funderingsproblemen of risico’s zijn. Informeer bij lokale makelaars of de gemeente over bekende problemen. Of vraag een funderingsrisicorapport aan via een taxateur of makelaar bij het KCAF. Dit rapport geeft inzicht in het verwachte funderingsrisico.
: Zijn er vermoedens dat er problemen zijn dan kan een gevelscan worden uitgevoerd. Een gevelscan is een inspectie van het huis boven de grond om een goed beeld te krijgen of er ondergronds wat mis is. Een gevelscan controleert de stand van de muren en verzakkingen, scheuren en eventueel slecht sluitende deuren en ramen. Dit geeft samen met informatie over het type fundering en verzakkingsdata, meer duidelijkheid over de staat van de fundering en hoe dringend de situatie is en hoe dit mogelijk te herstellen is.

Bedrijven die gespecialiseerd zijn in funderingsonderzoek en bouwtechnische inspecties kunnen een Gevelscan uitvoeren. Dit zijn vaak ingenieursbureaus of bouwkundige adviesbureaus. Op de website van het KCAF kun je een Gevelscan aanvragen. Hier vind je een lijst met Erkende bedrijven die zo'n scan kunnen uitvoeren.

Een succesvolle funderingsaanpak begint bij een betrouwbaar en deskundig eerste onderzoek.

Inspectie boven- of onder de grond

Een ondergrondse inspectie is vaak kostbaar, omdat het afgraven van de fundering voor onderzoek een tijdrovend en kostbaar proces is. Hiervoor zijn vergunningen nodig en dient bij het graven rekening gehouden te worden met leidingen en kabels die het huis verbinden.
: Een volledig funderingsonderzoek brengt de technische staat van de fundering in detail in kaart. Dit kan door bewegingen in de muren te meten en een deel van de fundering open te graven. Goed onderzoek is essentieel voor herstel. Het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek biedt begeleiding en een stappenplan op hun website.

Het uitvoeren van goed onderzoek is bij daadwerkelijke schade slechts het begin naar het herstel van het huis. Het snel verhelpen van de funderingsproblemen voorkomt grotere schade en hogere kosten.
: Fundering herstellen doe je samen

Funderingsproblemen worden vaak op één plek als eerste zichtbaar, maar er zijn vaak meerdere huizen betrokken. Bij verbonden woningen (zoals een rijtjeswoning verbonden is aan het huis van de buren) is het aan te raden om gezamenlijk het funderingsonderzoek (en evt. herstel) uit te laten voeren. Overleg tijdig met de betrokken eigenaren en voer gezamenlijk funderingsonderzoek uit. Dit is goedkoper dan onderzoek per woning. Gemeenten en waterschappen kunnen ook betrokken zijn. Het kan lang duren voordat alle belanghebbenden het eens zijn. Huur een projectbegeleider in om specialisten te kiezen en te bemiddelen bij eventuele geschillen. Een gemeentelijk funderingsloket of het Nationaal loket funderingsproblematiekkunnen je hierbij helpen. Bespreek met deskundigen de herstelmogelijkheden en aanvullende wensen. Neem gezamenlijk een besluit over de diverse te maken kosten (o.a. onderzoek, begeleiding etc.) en financiering van het herstel. Bespreek de financieringsmogelijkheden met een financieel adviseur.

Bespreek de mogelijkheden met de deskundigen
Bespreek met de funderingsdeskundige de herstelmogelijkheden en aanvullende wensen. Zaken zoals: moet de vloer eruit, komt er een kelder, blijft het huis bewoonbaar tijdens de werkzaamheden en zijn er mogelijkheden voor extra energiebesparende maatregelen? Vaak kan er al een indicatie van de kosten gegeven worden en kunnen offertes bij verschillende aannemers worden aangevraagd.

Een besluit nemen kan een uitdaging zijn
Zodra de mogelijkheden en kosten duidelijk zijn, moet er (gezamenlijk) een besluit worden genomen. Dit is vaak lastig, omdat alle eigenaren en betrokkenen moeten instemmen. Financiële beperkingen en afhankelijkheid van subsidies of gemeentelijke financiering spelen een rol. Het overtuigen van weigeraars kan lang duren en frustrerend zijn. Het funderingsloket kan je hierbij helpen.

Bereid de financiering voor met een financieel adviseur
Als eigenaar ben je verantwoordelijk voor funderingsherstel en de kosten. Bespreek tijdig de financiële mogelijkheden met een adviseur. Meer informatie over financieringsmogelijkheden vind je verderop deze pagina.
: De belangrijkste vormen van funderingsherstel:

Een nieuwe fundering ondergronds of bovengronds

Een mogelijkheid is het aanleggen van een volledig nieuwe fundering of juist slechts een deel van de fundering te herstellen bij zeer specifieke verzakkingproblemen.
Of het herstel ondergronds of bovengronds wordt uitgevoerd bepaald de werkzaamheden en kosten.

Het is niet altijd mogelijk om onder de vloer te werken. Dat betekent dan dat de begane grondvloer er deels of helemaal uit moet, om voldoende ruimte te maken.

Als er wel onder de vloer gewerkt kan worden is dit vaak duurder omdat er meer graafwerk nodig is en de grond ook moet worden afgevoerd. Wel zijn de herstelkosten aan het huis lager, omdat de begane grond intact blijft. Een ander voordeel hierbij is dat er in dat geval meestal geen tijdelijk woonruimte gezocht hoeft te worden.

Bij vrijstaande huizen, is er vaak ook een mogelijkheid om de nieuwe funderingspalen aan de buitenkant van het huis te plaatsen in plaats van onder het huis.

Kosten van funderingsherstel

Als eigenaar ben je verantwoordelijk voor funderingsherstel en de kosten. Dit kan variëren van €50.000 tot €150.000, afhankelijk van de situatie. Funderingsschade door veel voorkomende oorzaken zoals verzakking en bodemdaling worden niet gedekt door de opstalverzekering. Dit geldt bijvoorbeeld ook als de schade veroorzaakt is door ongunstige grondwaterstanden, constructiefouten of achterstallig onderhoud. Funderingsschade door brand en storm kan wel gedekt zijn. Controleer altijd de voorwaarden van je opstalverzekering en neem contact op met je verzekeraar of verzekeringsadviseur.

Op de website van het Verbond van Verzekeraars is er informatie beschikbaar over funderingsschade en de dekking hiervan in opstalverzekeringen.

Wie betaalt het herstel?

Als woningeigenaar ben je verantwoordelijk voor het herstel en de financiering van de fundering. Incidenteel kan de aansprakelijkheid bij andere partijen liggen, bijvoorbeeld als de problemen verband houden met overheidstaken zoals grondwaterbeheer of rioolvervanging. Ook bouwwerkzaamheden in de directe omgeving kunnen funderingsproblemen veroorzaken. Het aansprakelijk stellen van deze partijen is vaak lastig, duur en juridische procedures kunnen jaren duren met onzekere uitkomsten. Laat je daarom goed adviseren door een juridisch expert of check je rechtsbijstandverzekering.

Hulp van overheid en gemeenten. Gemeentelijke ondersteuning en het Nationale Funderingsloket

De overheid en enkele gemeentes helpen met kennis en hulp. Zo is er vanuit de overheid het Nationaal loket funderingsproblematiek en hebben gemeentes soms een funderingsloket waar je advies en hulp kunt krijgen. Zo’n loket biedt informatie over subsidies, technische ondersteuning en juridische hulp. Gemeentelijke betrokkenheid is vaak van groot belang om funderingsproblemen aan te pakken. Wil je weten of jouw gemeente ook een funderingsloket heeft bekijk dan hier het overzicht of neem contact op met je gemeente.

Funderingskaart van Nederland

De funderingskaart van Nederland laat zien dat schade toeneemt in bekende risicogebieden (veen, houten palen), maar nu ook op zandgronden en in rivierengebieden. "Lage grondwaterstanden maken zowel ondiepe funderingen als houten palen kwetsbaar." (Nationaal loket funderingsproblematiek – Kennis Centrum Aanpak Funderingsherstel) Hoe donkerder de kleur van de gemeenten in deze kaart, hoe meer meldingen het landelijk Kenniscentrum Funderingsproblematiek KCAF (www.kcaf.nl) in de afgelopen 5 jaar ontving van huiseigenaren over funderingsschade.]

Bekijk de interactieve kaart

Financiering van het funderingsherstel

Herstel van de fundering is kostbaar en moet meestal door de eigenaar (of vereniging van eigenaren) betaald worden. Het is daarom goed de situatie en mogelijkheden tijdig met een financieel adviseur te bespreken.

Wat er mogelijk is hangt sterk af van de persoonlijke financiële situatie. Is er voldoende inkomen of spaargeld beschikbaar? Hoe hoog worden de herstelkosten? En is er voldoende tijd om het benodigde bedrag bij elkaar te sparen.

Adviseur en vrouw zitten aan tafel. De adviseur geeft advies.

Verschillende manieren om de kosten te financieren

Spaargeld kan worden gebruikt als dat er is. Een andere optie die onderzocht kan worden is het verhogen van je hypotheek. Veel eigenaren hebben overwaarde, wat betekent dat het huis meer waard is dan de hypotheekschuld. Als er voldoende inkomen is en de waarde van het huis na herstel hoog genoeg is, kan extra lenen door het verhogen van de hypotheek mogelijk zijn. Dit leidt uiteraard tot hogere maandelijkse hypotheeklasten. Je hypotheekadviseur kan dit voor je berekenen en afwegen tegen andere financieringsopties.

Hypotheek verhogen lukt niet?

Soms is er onvoldoende overwaarde, inkomen, vermogen beschikbaar om de hypotheek te kunnen verhogen. Of de waarde van het huis na het herstel is onvoldoende om binnen de geldende leennormen waar banken zich aan moeten houden, de hypotheek te verhogen. In dat het geval is er soms maatwerk mogelijk. Neem daarom samen met je hypotheekadviseur contact op met je bank.

Overige financieringsmogelijkheden

Naast je financieel adviseur kan het KCAF en de funderingsloketten helpen bij het vinden van financieringsmogelijkheden zoals lokale subsidies, gemeentelijke leningen, speciale bouwfondsen of het Fonds Duurzaam Funderingsherstel.

Woningverbetering bij funderingsherstel

Het herstellen van een fundering kost veel geld. En dit geld gaat letterlijk onder de vloer zitten, zodat je er niets van terugziet. Door het funderingsherstel te combineren met extra verbeteringen aan je woning kun je deze tegenvaller mogelijk iets verzachten.

Extra ruimte door funderingsherstel

Als het funderingsherstel onder de grond van het huis plaatsvindt wordt er al flink gegraven voor herstel. In veel gevallen kan de kruipruimte een stuk dieper uitgegraven worden. Samen met waterdichte keerwanden ontstaat er zo een ruimte die gebruikt kan worden. Deze extra ruimte is meestal een waardevermeerdering voor je woning. Het kost meer geld maar levert extra ruimte op. Gemeenten vragen wel om een aanvullende vergunning.

Een afbeelding van het eerste scherm van de Verduurzamingscheck.

Je huis energiezuiniger maken

Tijdens het funderingsherstel zijn er verschillende manieren om het huis energiezuiniger en comfortabeler te maken. Denk bijvoorbeeld aan het isoleren van de vloer en gevels, of een vloerverwarming aan laten leggen in combinatie met een (hybride) warmtepomp. Dit is een extra investering, maar omdat de funderingsherstelwerkzaamheden toch al uitgevoerd moeten worden, kan dit makkelijker en tegen lagere kosten dan dat je dat later zou doen. Met onze verduurzamingscheck krijg je snel een indicatie wat je eventueel kunt doen, wat het kost en wat het oplevert. Heb je liever een persoonlijk energieadvies aan huis, dat kan via één van onze verduurzamingspartners.

Doe de Verduurzamingscheck

Aankoop van een nieuwe woning

Een nieuw huis kopen is niet iets dat je dagelijks doet. En met de huidige woningnood en prijzen zijn veel mensen al blij als ze een woning gevonden hebben en de verkoper het aan hen wil verkopen. Toch is dit juist het moment om kritisch te blijven op de bouwtechnische staat en mogelijke funderingsrisico’s om achteraf geen onaangename en dure verrassingen tegen te komen.

Een taxatierapport en een bouwtechnische keuring nemen maar beperkt de staat van de fundering en mogelijke risico’s mee. Daarnaast wordt de taxatie meestal pas gedaan als de koop al definitief is en de verkoopprijs is bepaald. Blijkt er dan later nog een vermoeden van funderingsproblemen naar boven te komen is het lastig om dat nog mee te nemen in de koopprijs of om zelfs helemaal van de koop af te zien. Ook is het misschien mogelijk om een ontbindende voorwaarde in het koopcontract op te nemen m.b.t. de staat van de fundering. Een tijdig funderingsonderzoek kan voorkomen dat je met hoge onvoorziene kosten te maken krijgt.

Handige links bij Funderingsherstel

Website van het Fonds Duurzaam Funderingsherstel

De funderingskaart van het Nationaal loket funderingsproblematiek

De NOS Stresstest voor je adres

De Klimaateffectatlas.
Stichting Climate Adaptation Services (CAS) coördineert en beheert de Klimaateffectatlas voor het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat.

Video’s over funderingsproblemen en herstel

Film 'De zinkende stad' Nov 2017; 24m.

NPO-programma De Kennis Van Nu.
De film gaat over het wegzakken van Stad en dorp in het westen van Nederland. Door verlaging van de grondwaterspiegel, lekkende riolen en andere factoren kunnen oudere huizen verzakken. Waar en waarom komt deze verzakking in steden voor? ('De Kennis van Nu, De zinkende stad op Nederland 2 - Uitzending Gemist')

Film 'Als je huis verzakt' oktober, 2021; 36m.

Deze film gaat over de aanpak van funderingsproblemen en is gemaakt door iemand die het zelf is overkomen. 'Als je huis verzakt' is tot stand gekomen met ondersteuning van de Rijksdienst Voor Ondernemend Nederland en met inhoudelijke bijdragen van diverse deskundigen op dit gebied.

Korte video 'Waar wil je wonen in 2050' NOS 2024; 10 min.

Over de meest toekomstbestendige plek om te wonen in 2050. Behandelt kort en levendig de belangrijkste klimaatrisico's. Behandelt ook andere klimaatrisico’s en wijst op de NOS stresstest. Vanaf min 4:49 worden paalrot en verzakking behandelt.