Jouw huis en de fiscus
Bij het kopen van een bestaand huis betaal je in principe overdrachtsbelasting en kosten voor het verkrijgen en vestigen van de hypotheek. De hypotheekrente die je betaalt, is onder voorwaarden (voor een deel) aftrekbaar voor de heffing van de inkomstenbelasting. Er zijn ook andere kosten die je kunt aftrekken.
Hieronder vind je een opsomming van een aantal fiscale aspecten rondom de eigen woning. Houd er rekening mee dat de belastingregels kunnen veranderen. Lees de actuele belastingregels
Inkomstenbelasting en aftrekbare kosten
Je mag voor de heffing van inkomstenbelasting een aantal posten opvoeren voor fiscale aftrek:
- hypotheekrente (onder voorwaarden)
- kosten van geldlening zoals de hypotheekakte en de inschrijvingskosten in het kadaster
- advieskosten voor de hypotheek
- taxatiekosten, als taxatie vereist is voor de verkrijging van de hypotheek
- kosten die je maakt voor het aanvragen van NHG
- kosten die je maakt bij de aflossing van de schuld, maar niet de aflossing zelf (vergoeding vervroegd aflossen)
De genoemde kosten zijn alleen aftrekbaar als deze samenhangen met een hypotheek waarvan de rente ook fiscaal aftrekbaar is.
Hypotheekrente aftrekbaar
Gedurende maximaal 30 jaar mag je onder voorwaarden je hypotheekrente aftrekken van je inkomen in Box 1 voor de heffing van inkomstenbelasting. Voorwaarde voor de aftrekbaarheid van de hypotheekrente is dat je hypotheek een eigenwoningschuld is. Daarvoor moet de lening zijn aangegaan voor de verwerving, verbetering of onderhoud van de eigen woning. Verder moet de hypotheek in maximaal 30 jaar volledig en ten minste annuïtair (of lineair) worden afgelost. De hoogte van de eigenwoningschuld kan beperkt zijn door de zogenoemde 'bijleenregeling'.
Bijleenregeling
Wanneer je je eigen huis verkoopt en binnen drie jaar weer een nieuwe woning koopt, krijg je te maken met de bijleenregeling. Lees meer hierover
Beperking eigenwoningschuld bij een hoog inkomen
Als je een hoog inkomen hebt, dan krijg je minder voordeel van de aftrek voor de rente en kosten van de eigen woning. Lees meer
Je hypotheek afgesloten vóór 1 januari 2013
Als je een eigenwoningschuld hebt afgesloten vóór 1 januari 2013 dan hoef je fiscaal gezien die eigenwoningschuld niet in maximaal 30 jaar volledig en ten minste annuïtair (of lineair) af te lossen voor de aftrekbaarheid van rente. Als je je eigenwoningschuld van vóór 1 januari 2013 oversluit naar Woonnu en je eigenwoningschuld blijft gelijk, dan mag je de betaalde hypotheekrente van de eigenwoningschuld gewoon blijven aftrekken. Dat geldt ook voor aflossingsvrije hypotheken. Als je een aflossingsvrije hypotheek verhoogt, dan is over die verhoging de rente niet aftrekbaar. Dit deel van de hypotheek valt in box 3.
Voor de renteaftrek geldt een maximum van 30 jaar, te beginnen vanaf het moment dat de eerste hypotheek is afgesloten. Had je vóór 1 januari 2001 al een hypotheek? Dan begint de termijn van 30 jaar op 1 januari 2001.
Eigenwoningforfait
Als je een eigen huis hebt dat je hoofdverblijf is, moet je een bedrag bij je inkomen tellen in de belastingaangifte. Dit bedrag heet het eigenwoningforfait. Hierover betaal je belasting. Het eigenwoningforfait is gelijk aan een percentage van de waarde van de woning. De hoogte van dit percentage vind je in de toelichting bij je aangifte inkomstenbelasting. Bij de waarde van je woning wordt uitgegaan van de WOZ-waarde op 1 januari van het jaar voorafgaand aan het belastingjaar.
Voorlopige teruggaaf van belasting
Je kunt je hypotheekrente aftrekken bij de aangifte inkomstenbelasting voor zover sprake is van een eigenwoningschuld. Je werkgever houdt voor de loonheffing over je loon geen rekening met jouw aftrekposten. Normaal doe je na afloop van het belastingjaar aangifte en krijg je eventueel pas geld terug van de Belastingdienst nadat je een aanslag hebt ontvangen. Als je gebruikmaakt van de voorlopige aanslag kun je elke maand een bedrag van de Belastingdienst terugkrijgen. Je kunt de voorlopige aanslag aanvragen bij de Belastingdienst. Als de hypotheekrente verandert, wijzigt ook de rente die je kunt aftrekken. Het is verstandig om de voorlopige aanslag aan te passen. Zo voorkom je dat je moet bijbetalen.
Overdrachtsbelasting
Als je een bestaand huis koopt betaal je meestal overdrachtsbelasting. De hoogte is 2% van de koopsom als je de woning als hoofdverblijf gebruikt. Kopers tussen 18 en 35 jaar betalen bij een woning met een waarde van maximaal € 440.000,- éénmalig geen overdrachtsbelasting. Dat maakt de aankoop van een bestaand huis voor hen een stuk goedkoper. Bij de koop van een tweede woning of een beleggingspand betaal je 10,4% overdrachtsbelasting. Overdrachtsbelasting is niet fiscaal aftrekbaar voor de heffing van inkomstenbelasting. Als je de overdrachtsbelasting meefinanciert in je hypotheek kun je de rente hierover wel aftrekken.