Banner image

Jouw huis en de fiscus

Bij het kopen van een bestaand huis betaal je in principe overdrachtsbelasting en kosten voor het verkrijgen en vestigen van de hypotheek. De hypotheekrente die je betaalt, is onder voorwaarden (voor een deel) aftrekbaar voor de heffing van de inkomstenbelasting. Er zijn ook andere kosten die je kunt aftrekken.

 

Hieronder vind je een opsomming van een aantal fiscale aspecten rondom de eigen woning. Houd er rekening mee dat de belastingregels kunnen veranderen. Lees de actuele belastingregels


Inkomstenbelasting en aftrekbare kosten

Je mag voor de heffing van inkomstenbelasting een aantal posten opvoeren voor fiscale aftrek:

 

  • hypotheekrente (onder voorwaarden)
  • kosten van geldlening zoals de hypotheekakte en de inschrijvingskosten in het kadaster
  • advieskosten voor de hypotheek
  • taxatiekosten, als taxatie vereist is voor de verkrijging van de hypotheek
  • kosten die je maakt voor het aanvragen van NHG
  • kosten die je maakt bij de aflossing van de schuld, maar niet de aflossing zelf (vergoeding vervroegd aflossen)
Hypotheekrente

Gedurende maximaal 30 jaar mag je onder voorwaarden je hypotheekrente aftrekken van je inkomen in Box 1 voor de heffing van inkomstenbelasting. Voorwaarde voor de aftrekbaarheid van de hypotheekrente is dat je hypotheek een eigenwoningschuld is. Daarvoor moet de lening zijn aangegaan voor de verwerving, verbetering of onderhoud van de eigen woning. Verder moet de hypotheek in maximaal 30 jaar volledig en ten minste annuïtair (of lineair) worden afgelost. De hoogte van de eigenwoningschuld kan beperkt zijn door de zogenoemde 'bijleenregeling'.

Bijleenregeling

Wanneer je je eigen huis verkoopt en binnen drie jaar weer een nieuwe woning koopt, krijg je te maken met de bijleenregeling. Deze regeling geldt als je je huis verkoopt en de opbrengst (na aftrek van verkoopkosten) meer bedraagt dan de resterende eigenwoningschuld, je deze overwaarde investeert in de nieuwe woning. De Belastingdienst noemt deze overwaarde de eigenwoningreserve. Alleen het verschil tussen de aankoopsom van de nieuwe woning (incl. kosten) en de 'eigenwoning-reserve' kan een eigenwoningschuld zijn, waarvan de rente fiscaal aftrekbaar is. Je mag wel meer lenen maar de rente over dat deel van de lening is dan niet fiscaal aftrekbaar in Box 1. Dat deel van de lening valt in box 3.

Beperking eigenwoningschuld bij een hoog inkomen

Als je een hoog inkomen hebt, dan krijg je minder voordeel van de aftrek voor de rente en kosten van de eigen woning in vergelijking met bepaalde andere aftrekposten, zoals bijvoorbeeld lijfrente-aftrek. Dat komt door een tariefsaanpassing in de hoogste belastingschijf. Jaarlijks wordt het tarief voor de aftrek voor de eigen woning verminderd. In 2022 is het voordeel van hypotheekrenteaftrek gemaximeerd op 40%. Vanaf 2023 is het voordeel maximaal 37,05% van de rente en kosten van de eigen woning (het werkelijke percentage kan dan iets afwijken).

Je hypotheek afgesloten vóór 1 januari 2013

Als je een eigenwoningschuld hebt afgesloten vóór 1 januari 2013 dan hoef je fiscaalrechtelijk die eigenwoningschuld niet in maximaal 30 jaar volledig en ten minste annuïtair (of lineair) af te lossen voor de aftrekbaarheid van rente. Als je je eigenwoningschuld van voor 1 januari 2013 oversluit naar Woonnu en je eigenwoningschuld blijft gelijk, dan mag je de betaalde hypotheekrente van de eigenwoningschuld gewoon blijven aftrekken. Dat geldt ook voor aflossingsvrije hypotheken. Als je een aflossingsvrije hypotheek verhoogt, dan is over die verhoging de rente niet aftrekbaar. Dit deel van de hypotheek valt in box 3.

Voor de renteaftrek geldt een maximum van 30 jaar, te beginnen vanaf het moment dat de eerste hypotheek is afgesloten. Had je vóór 1 januari 2001 al een hypotheek? Dan begint de termijn van 30 jaar op 1 januari 2001.

Eigenwoningforfait

Als je een eigen huis hebt die je hoofdverblijf is, moet je een bedrag bij je inkomen tellen bij de belastingaangifte. Dit bedrag heet het eigenwoningforfait. Hierover betaal je belasting. Het eigenwoningforfait is gelijk aan een percentage van de waarde van de woning. De hoogte van dit percentage vind je in de toelichting bij je aangifte inkomstenbelasting. Bij de waarde van je woning wordt uitgegaan van de WOZ-waarde op 1 januari van het jaar voorafgaand aan het belastingjaar.

Voorlopige teruggaaf van belasting

Je kunt je hypotheekrente aftrekken bij de aangifte inkomstenbelasting voor zover sprake is van een eigenwoningschuld. Je werkgever houdt voor de loonheffing over je loon geen rekening met jouw aftrekposten. Normaal doe je na afloop van het belastingjaar aangifte en krijg je eventueel pas geld terug van de Belastingdienst nadat je een aanslag hebt ontvangen. Als je gebruikmaakt van de voorlopige aanslag kun je elke maand een bedrag van de Belastingdienst terugkrijgen. Je kunt de voorlopige aanslag aanvragen bij de Belastingdienst. Als de hypotheekrente verandert, wijzigt ook de rente die je kunt aftrekken. Het is verstandig om de voorlopige aanslag aan te passen. Zo voorkom je dat je moet bijbetalen of terugbetalen.

Overdrachtsbelasting

Als je een bestaand huis koopt betaal je meestal overdrachtsbelasting. De hoogte is 2% van de koopsom als je de woning als hoofdverblijf gebruikt. Kopers tussen 18 en 35 jaar betalen bij een woning met een waarde van maximaal € 400.000,- éénmalig geen overdrachtsbelasting. Dat maakt de aankoop van een bestaand huis voor hen een stuk goedkoper. Beleggers betalen 8% overdrachtsbelasting. Overdrachtsbelasting is niet fiscaal aftrekbaar voor de heffing van inkomstenbelasting. Als je de overdrachtsbelasting meefinanciert in je hypotheek kun je de rente hierover wel aftrekken.