Jouw huis en de fiscus

Bij het kopen van een bestaand huis betaal je belasting voor de overdracht en kosten voor het verkrijgen en vestigen van de hypotheek. De hypotheekrente die je betaalt, is onder voorwaarden (voor een deel) aftrekbaar voor de heffing van de inkomstenbelasting. Er zijn ook andere kosten die je kunt aftrekken.

 

Hieronder vind je een opsomming van de fiscaliteiten met betrekking tot de financiering van de eigen woning. Houd er rekening mee dat het belastingregime kan veranderen. Voor actuele belastingregels verwijzen wij je naar de site van de belastingdienst.


Inkomstenbelasting en aftrekbare kosten

Je mag voor de heffing van inkomstenbelasting een aantal posten opvoeren voor fiscale aftrek:

 

  • hypotheekrente (onder voorwaarden)
  • afsluitkosten (zoals de kosten van de notaris, het kadaster)
  • advieskosten voor de hypotheek
  • taxatiekosten
  • administratiekosten
  • kosten die je maakt voor het aanvragen van NHG
  • kosten die je maakt bij de aflossing van de schuld, maar niet de aflossing zelf.
Hypotheekrente

Gedurende maximaal 30 jaar mag je onder voorwaarden je hypotheekrente aftrekken van je inkomen in Box 1 voor de heffing van inkomstenbelasting. Voorwaarde voor de aftrekbaarheid van de hypotheekrente is dat je hypotheek kan worden aangemerkt als eigen woningschuld en dat de hypotheek in 30 jaar volledig en ten minste annuïtair (of lineair) wordt afgelost. Er is sprake van eigenwoningschuld als de hypotheek is gebruikt voor de aanschaf, het onderhoud of verbetering van je (eerste) woning. De renteaftrek kan beperkt zijn door de zogenoemde ‘bijleenregeling’.

Bijleenregeling

Wanneer je je eigen huis verkoopt en binnen drie jaar weer een nieuwe woning koopt, krijg je te maken met de bijleenregeling. Deze regeling gaat ervan uit dat, als je je huis verkoopt en de opbrengst (na aftrek van verkoopkosten) meer bedraagt dan de resterende eigenwoningschuld, je deze overwaarde investeert in de nieuwe woning. De Belastingdienst noemt deze overwaarde de eigenwoningreserve. Alleen de rente over het verschil tussen de aankoopsom van de nieuwe woning (incl. kosten) en de ‘eigenwoning-reserve’ is fiscaal aftrekbaar. Je mag wel meer lenen maar de rente over dat deel van de lening is dan niet fiscaal aftrekbaar in Box 1.

Beperking hypotheekrenteaftrek bij een hoog inkomen

Als je een hoog inkomen hebt, dan krijg je minder voordeel van de aftrek voor de rente en kosten van de eigen woning in vergelijking met bepaalde andere aftrekposten, zoals bijvoorbeeld lijfrente-aftrek. Dat komt door een tariefsaanpassing in de hoogste belastingschijf. Jaarlijks wordt het tarief voor de aftrek voor de eigen woning verminderd. In 2021 is het voordeel van hypotheekrenteaftrek gemaximeerd op 43%. De komende jaren wordt dat met 3% per jaar verlaagd. Vanaf 2023 is het voordeel maximaal 37,05% van de rente en kosten van de eigen woning.

Je hypotheek afgesloten vóór 1 januari 2013

Als je een hypotheek hebt afgesloten vóór 1 januari 2013 dan hoef je die hypotheek niet in 30 jaar volledig en ten minste annuïtair (of lineair) af te lossen voor de aftrekbaarheid van rente. Als je je hypotheek van voor 1 januari 2013 oversluit naar Woonnu en je eigenwoningschuld blijft gelijk, dan mag je de betaalde hypotheekrente van de eigen woningschuld gewoon blijven aftrekken. Dat geldt ook voor aflossingsvrije hypotheken. Als je een aflossingsvrije hypotheek verhoogt, dan is over die verhoging de rente niet aftrekbaar.

Voor de renteaftrek geldt een maximum van 30 jaar, te beginnen vanaf het moment dat de eerste hypotheek is afgesloten. Had je vóór 1 januari 2001 al een hypotheek? Dan begint de termijn van 30 jaar op 1 januari 2001.

Eigenwoningforfait

Als je een eigen huis hebt die je hoofdverblijf is, moet je een bedrag bij je inkomen tellen bij de belastingaangifte. Dit bedrag heet het eigenwoningforfait. Je betaalt belasting over het woongenot dat je ontvangt van het bezit van een huis. Het eigenwoningforfait is gelijk aan een percentage van de waarde van de woning. De hoogte van dit percentage vind je in de toelichting bij je aangifte inkomstenbelasting. Bij de waarde van je woning wordt uitgegaan van de WOZ-waarde.  

Voorlopige teruggaaf van belasting

Je kunt je hypotheekrente aftrekken bij de aangifte inkomstenbelasting. Maar je werkgever houdt voor de loonheffing over je loon geen rekening met jouw aftrekposten. Normaal doe je na afloop van het belastingjaar aangifte en krijg je eventueel pas geld terug van de Belastingdienst nadat je een definitieve aanslag hebt ontvangen. Als je gebruik maakt van de voorlopige aanslag kun je elke maand een bedrag van de Belastingdienst terugkrijgen. Je kunt de voorlopige aanslag aanvragen bij de Belastingdienst. Als de hypotheekrente verandert, wijzigt ook de rente die je kunt aftrekken. Het is verstandig om  de voorlopige aanslag aan te passen. Zo voorkom je dat je moet bijbetalen of terugbetalen.

Overdrachtsbelasting

Als je een bestaand huis koopt betaal je overdrachtsbelasting. De hoogte is 2% van de koopsom als de woning als hoofdverblijf gebruikt wordt. Sinds 1 januari 2021 betalen kopers tussen 18 en 35 jaar éénmalig geen overdrachtsbelasting. Dat maakt de aankoop van een bestaand huis voor hen een stuk goedkoper. Vanaf 1 april 2021 geldt aanvullend dat de woning niet duurder mag zijn dan € 400.000,-. Beleggers betalen 8% overdrachtsbelasting. Overdrachtsbelasting is niet fiscaal aftrekbaar voor de heffing van inkomstenbelasting.