Alles over hypotheekrenteaftrek, overdrachtsbelasting en belasting bij je hypotheek

Als je aan bepaalde eisen voldoet mag je de hypotheekrente tot 30 jaar aftrekken van je inkomen in Box 1, Voorwaarde voor het aftrekken van de hypotheekrente is dat je hypotheek een eigenwoningschuld is. Daarvoor moet de lening zijn aangegaan voor de aankoop, verbetering of onderhoud van de eigen woning (hoofdverblijf). Verder moet de hypotheek in maximaal 30 jaar volledig en ten minste annuïtair (of lineair) worden afgelost. De hoogte van de eigenwoningschuld kan beperkt zijn door de zogenoemde 'bijleenregeling'. 

Wanneer je je eigen woning verkoopt en binnen drie jaar weer een nieuwe woning koopt, krijg je te maken met de bijleenregeling. Deze regeling houdt kort gezegd in dat de overheid verwacht dat je de verkoopopbrengst van de oude woning - het verschil tussen verkoopprijs en de eigenwoningschuld in box 1 en de verkoopkosten - investeert in de nieuwe woning. Je hoeft deze verkoopopbrengst niet (volledig) te investeren maar voor zover je dat niet doet, krijg je voor dat deel van je hypotheek geen hypotheekrenteaftrek. Dat deel van de lening valt in box 3. Lees meer hierover op de website van de Belastingdienst. 

Als je een eigen huis hebt dat je hoofdverblijf is, moet je een bedrag bij je inkomen optellen in de belastingaangifte. Dit bedrag heet het eigenwoningforfait. Hierover betaal je belasting. Het eigenwoningforfait is gelijk aan een percentage van de waarde van de woning. De hoogte van dit percentage vind je in de toelichting bij je aangifte inkomstenbelasting. Voor de meeste mensen is het 0,35%. De waarde van je woning is de WOZ-waarde van 1 januari van het jaar vóór het belastingjaar. 

Je kunt je hypotheekrente aftrekken bij de aangifte inkomstenbelasting voor een eigenwoningschuld. Je werkgever houdt voor de loonheffing over je loon geen rekening met jouw aftrekposten. Normaal doe je na afloop van het belastingjaar aangifte en krijg je eventueel pas geld terug van de Belastingdienst nadat je een aanslag hebt ontvangen.  Met een voorlopige aanslag kun je elke maand geld terugkrijgen van de Belastingdienst. Je kunt de voorlopige aanslag aanvragen bij de Belastingdienst. Als de hypotheekrente verandert, wijzigt ook de rente die je kunt aftrekken. Het is verstandig om de voorlopige aanslag aan te passen. Zo voorkom je dat je later moet bijbetalen. 

Als je een bestaand huis koopt betaal je meestal overdrachtsbelasting. De hoogte is 2% van de koopsom als je de woning als hoofdverblijf gebruikt. Kopers tussen 18 en 35 jaar betalen, onder voorwaarden, bij een woning met een waarde van maximaal € 555.000,- (bedrag 2026) éénmalig geen overdrachtsbelasting. Dat maakt de aankoop van een bestaand huis voor hen een stuk goedkoper. Bij de koop van een tweede woning waar je niet zelf gaat wonen, zoals een vakantiewoning of een woning die je wilt verhuren, betaal je 8% overdrachtsbelasting. Voor niet-woningen, zoals bedrijfspanden of losse garages, betaal je 10,4% overdrachtsbelasting. Overdrachtsbelasting is niet fiscaal aftrekbaar voor de heffing van inkomstenbelasting. Als je de overdrachtsbelasting meefinanciert in je hypotheek kun je de rente hierover wel aftrekken.